Comparer
Gardez le même périmètre et le même horizon.
Immobilier · Outil de décision
Acheter ou louer : comparez le coût réel dans le temps
Comparez le coût total des deux options selon votre apport, votre loyer, votre durée de détention et trois hypothèses d’évolution.
Première estimation3 minVersion moteur2.1.0ConfidentialitéCalcul local
Votre situation
Chaque champ influence réellement le calcul. Commencez avec vos documents puis testez les hypothèses les plus incertaines.
Calcul local · aucune valeur saisie n’est envoyée par ce moteur
Lecture opérationnelle
Que faire selon la forme du résultat ?
L’écart patrimonial central n’est utile que si les deux options utilisent le même horizon et le même effort de trésorerie. Une faible avance peut disparaître avec une revente plus tôt, des travaux ou un rendement différent de l’épargne.
| Signal observé | Ce qu’il indique | Prochaine vérification |
|---|---|---|
| L’achat reste devant dans le scénario défavorable | Le projet paraît relativement robuste aux hypothèses testées. | Vérifier le bien, les travaux, le financement et la durée probable de détention. |
| Le classement change selon les scénarios | La décision dépend d’une variable encore incertaine. | Identifier la variable de bascule puis obtenir un devis, une offre ou une donnée locale. |
| La location reste devant sur l’horizon choisi | Les frais initiaux ou la durée de détention pénalisent l’achat. | Tester un horizon plus long sans supposer que le projet de vie permettra de le tenir. |
Réponse courte et citable
Ce que ce simulateur permet réellement d’établir.
Question traitée : À effort de trésorerie comparable, quel choix laisse le patrimoine net le plus élevé à la date de sortie envisagée ?Le bon choix dépend moins du prix affiché que de la durée de détention, du coût du crédit, des frais de revente et du rendement de l’épargne conservée. Le moteur compare le patrimoine final des deux options à effort de trésorerie identique.
Lecture de sensibilité
Les variables qui peuvent faire changer la conclusion.
Un choix est robuste si le même scénario reste devant lorsque la durée, la revente et les coûts d’entretien sont dégradés séparément.
Formule résumée
Patrimoine achat = valeur nette de revente − capital restant dû + réserve des mois où l’achat coûte moins. Patrimoine location = apport placé + écarts des mois où la location coûte moins.
- Sortie principale
- Écart de patrimoine et année de bascule
- Horizon
- 2 à 30 ans
| Variable | Effet principal | Donnée à vérifier |
|---|---|---|
| Durée de détention | Amortit les frais d’achat et de revente | Votre horizon de vie réaliste |
| Évolution du bien | Modifie directement la valeur nette de sortie | Un scénario bas, central et haut |
| Loyer et rendement | Modifient le patrimoine alternatif du locataire | Le loyer comparable et un rendement net |
| Coûts propriétaire | Réduisent l’avantage patrimonial de l’achat | Taxe, charges, entretien et assurance |
Lire le résultat
Quatre gestes pour éviter le chiffre trompeur.
Une bonne simulation n’est pas celle qui confirme votre intuition. C’est celle qui montre exactement ce qui la ferait changer.
Élargir
Lisez les trois variantes, pas seulement la valeur centrale.
Repérer
Identifiez la variable qui fait basculer le résultat.
Vérifier
Remplacez les hypothèses par vos documents.
Méthode du moteur 2.1.0
Une formule expliquée plutôt qu’un verdict opaque.
Les arrondis sont appliqués à l’affichage. Les calculs internes conservent leur précision et les trois scénarios utilisent le même horizon.
Capital restant dû réel
Chaque mensualité est ventilée entre intérêts et capital selon un échéancier amortissable. Le capital restant dû n’est plus approché par un coefficient forfaitaire.
Comparaison à effort égal
L’apport du locataire est placé. Chaque mois, la différence entre dépense de propriétaire et loyer est investie par l’option la moins coûteuse : épargne locataire si l’achat coûte plus, réserve propriétaire dans le cas inverse.
Seuil calculé année par année
Le point de bascule est recherché sur trente ans avec les mêmes hypothèses. S’il n’existe pas dans cette période, le résultat le dit au lieu d’inventer une date.
- frais d’acquisition réglables
- crédit amortissable et assurance
- coût annuel de propriété
- évolution du loyer et du bien
- frais de revente
- rendement de l’apport et des écarts mensuels
- fiscalité personnelle
- travaux exceptionnels non saisis
- qualité du logement et valeur d’usage
- conditions réelles d’octroi du crédit
Exemple HTML vérifiable
Comprendre le cas avant de modifier les valeurs.
Pour un logement de 280 000 €, un apport de 45 000 €, un loyer alternatif de 1 050 € et une durée de douze ans, l’écart dépend surtout de la durée de détention, du taux et de l’évolution du bien.
Cet exemple illustre la méthode ; il ne décrit pas une moyenne nationale et ne doit pas être transposé sans modifier les hypothèses.
- Horizon
- 12 ans
- Prix / apport
- 280 000 € / 45 000 €
- Référence locative
- 1 050 €/mois
- Résultat central
- Calculé en direct avec un effort mensuel égalisé
- Lecture correcte
- Comparer les patrimoines finaux et tester les hypothèses
Traçabilité
Les références à consulter avant de retenir le résultat.
Les valeurs de marché restent saisies par l’utilisateur. Les références officielles servent à vérifier le cadre, les définitions et les paramètres réglementaires.
Service-Public — TAEG et coût du créditDéfinition des coûts à confronter à l’offreConsulté le 24 août 2026 ↗Service-Public — crédit immobilierCadre général du financementConsulté le 24 août 2026 ↗INSEE — indices des prix des logementsRepère historique, jamais prévision automatiqueConsulté le 24 août 2026 ↗
Responsabilité éditoriale
Ce qui est vérifié — et ce qui ne l’est pas encore.
- Responsable éditorial
- Nicolas Belotti
- Version moteur
- 2.1.0 · 24 août 2026
- Relecture externe
- Non affichée tant qu’aucun contrôle nominatif n’est contractualisé
- Statut
- Outil pédagogique, non contractuel
Référence de méthode
Citer la page sans détacher le résultat de ses hypothèses.
Simulateur.com, « Acheter ou louer : comparez le coût réel dans le temps », moteur 2.1.0, sous la responsabilité éditoriale de Nicolas Belotti, révision du 24 août 2026.
Questions propres à ce calcul
Comprendre les choix de méthode et leurs limites.
Pourquoi l’apport du locataire est-il placé ?+
Parce qu’un apport immobilisé dans l’achat reste disponible dans le scénario locatif. L’ignorer favoriserait artificiellement l’achat.
Le seuil de bascule est-il une prévision ?+
Non. Il est vrai uniquement dans les hypothèses saisies. Il faut notamment tester l’évolution du bien, du loyer et le rendement de l’épargne.
Pourquoi comparer un patrimoine final ?+
Additionner seulement loyers et mensualités oublie le capital immobilier détenu, le capital restant dû et l’épargne conservée par le locataire.